جزئیاتی از قانون (الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول)

۱- برابر ماده ۱۰ این قانون؛ سازمان ثبت مکلف شد ظرف مدت یک سال از تاریخ ابلاغ، سامانه‌ای راجع به مالکیت عین یا منافع ارتفاع غیر منقول و املاکی که فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید؛ لذا وفق ماده ۱ قانون یک سال پس از راه‌اندازی، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ارتفاع به طور کلی کلیه اعمال حقوقی باید در سامانه مذکور ثبت شود. در صورت عدم ثبت در سامانه ثبت الکترونیکی اعمال عادی انجام شده فاقد اعتبار نزد محاکم مسموع نمی‌باشد.

۲- اسناد ثبت نشده اعمال حقوقی هیچ یک از دستگاه‌های موضوع ماده ۲۹ برنامه ششم نیز پذیرفته نمی‌شود. مراجع قضایی و اداری فقط شخصی را مالک می‌شناسند که در دفتر املاک سازمان ثبت شده باشد.
طبق ماده ۲ دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیعف قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را به مبلغ واقعی تنظیم و ثبت نمایند. البته این ماده با تنظیم سند رسمی اموال غیرمنقول سند مالکیت منافاتی ندارد و علاوه بر آن نیز خواهد بود هرچند ماخذ محاسبه وجوه قانونی و حق التحریر طبق تبصره ۳، ۶۴ قانون مالیات‌های ارزش معاملاتی می‌باشد

۳- برابر ماده ۳ مشاورین املاک مکلفند پس از مذاکره مقدماتی به درج پیشنویس قرارداد در سامانه اقدام و پیش نویس مذکور جهت تنظیم سند را به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند.این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.

۴- براساس ماده ۴، دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام ثبت هرگونه نقل و انتقال درس عیان حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی ماخذ ارزش معاملاتی نسبت به اخذ آن از ذینفع از طریق سامانه پرداخت الکترونیک اقدام نماید. برابر تبصره ۲ ماده ۴ وزارت اقتصاد و دارایی مکلف است ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۴ را به صورت آنی از طریق ثبت الکترونیک به دفاتر اسناد رسمی اعلام نماید.

۵- طبق ماده ۶ کلیه دستگاه‌های اجرایی که طبق قانون نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آنها باشد مکلفند مذکور متصل گردند عدم ارسال پاسخ استعلام سر دفتر می‌تواند نسبت به سند خواهد بود برابر تبصره ۲ ماده ۶ ضمانت اجرا برابر بند دال ماده ۹ قانون رسیدگی به تخلفات محکوم خواهد شد.

۶- ماده ۹ یکی از قضات یا مامورین دولتی عمومی که به مفاد اسناد رسمی از جمله موضوع ماده این قانون ترتیب اثر ندهند مجازات تا درجه ۶ ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی محکوم خواهند شد در صورت خسارت مکلف به جبران خسارت نیز می‌باشند.

۷- ماده ۱۰ سازمان ثبت مکلف است ظرف یک سال سامانه‌ای را جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین یا منافع بیش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاع اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی ایجاد کند. مدعیان نیز مکلف هستند دو سال از تاریخ درج سامانه نسبت به تنظیم سند رسمی با طرح دعوا الزام رسمی یا دعوا قضایی یا هر امر دیگری برای اخذ سند رسمی مالکیت اقدام نمایند پس از مهلت مزبور هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست ادعای قابل استفاده و استماع و معارضه نیست.

۸- در تبصره ۵ ماده ۱۰ شخصی که با علم به استحقاق رسا یا توسط دیگری اقدام به درج سند عادی در سامانه موضوع این ماده نماید به جزای تصدی معادل ۲۰ درصد قیمت روز ملک محکوم خواهد شد.

۹- ماده ۱۱، دلالان و مشاورین املاک نمی‌توانند معاملات موضوع ماده ۱ این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند. متخلفان از حکم این ماده برای بار اول علاوه بر استرداد حق دریافتی معادل سه برابر جریمه و تعلیق ۶ ماده پروانه کسب محکوم خواهند شد. برای بار دوم استرداد حق دلالی و جریمه‌ای معادل ۶ برابر پروانه به مدت یک سال علاوه بر مجازات فوق به ابطال پروانه محکوم خواهد شد.

۱۰- ماده ۱۴ ، سازمان ثبت مکلف است برای املاکی که دستور نقشه شامل تعداد طبقات سطح انتقال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه توسط مراجع قانونی صادر می‌گردد تنظیم سند رسمی تقسیم نامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک فراهم آورد و برای هر واحد شناسه یکتا تخصیص دهد. تنظیم سند رسمی اعمال حقوق ماده این قانون صرفاً با استفاده از شناسه یکتا امکان‌پذیر است.

اصلاحی برخی از مواد قانون پیش فروش:

۱- ماده ۱ : قرارداد با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین یا هر شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخص در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور پیش فروش ساختمانی محسوب می‌شود.

۲- بند ۳ ماده ۲: متن پروانه ساختمانی صادره شده از مراجع ذیصلاح در صورت صدور راجع به موضوع معامله به عنوان پیوست قرار دارد.

زهرا بهرامی
کارآموز وکالت